2024-03-03，光大证券发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，二月光大样本股平均涨幅+16%，物管板块迎来历史底部配置机遇。

　　报告具体内容如下：

　　市场行情：2月光大地产AH物管板块指数+3.0%，样本股平均涨幅为+15.8%。 指数：2024年2月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+3.0%，跑输沪深300指数6.4pct.，跑输恒生指数3.7pct.，跑输恒生港股通指数4.3pct.。 个股：2024年2月，光大物管样本股平均涨幅+15.8%；涨幅前列为：金茂服务（+40.2%）、远洋服务（+34.7%）、雅生活服务（+34.0%）、中海物业（+28.0%）、世茂服务（+27.3%）；2024年1-2月平均涨跌幅为-3.4%；涨幅前列为：金茂服务（+27.8%）、中海物业（+13.0%）、雅生活服务（+12.3%）。 2月港股通持股比例变化：雅生活服务（+1.40pct）、中海物业（+0.92pct）、金科服务（+0.30pct）、华润万象生活（+0.21pct）、新城悦服务（-0.01pct）。1-2月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.99pct）、中海物业（+1.70pct）、世茂服务（+1.06pct）、华润万象生活（+0.58pct）、新城悦服务（+0.32pct）。 估值：2024年2月29日，样本股2024年的一致预测PE估值范围从2.5到14.2，均值约为8；重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（15/30）、保利物业（12/29）、万物云（13/19）、绿城服务（13/30）、新城悦服务（5/23）。 投资建议：物管板块迎来历史底部配置机遇，坚定看好三条主线。 物业行业定位“社区治理基层支柱”，政策支持力度较强；行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；短期来看，美联储加息周期结束，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。 中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。物业指数已经回落至历史低位，板块迎来历史底部配置机遇。我们坚定看好三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务。2）“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正（002968）。3）“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业、招商积余（001914），建议关注华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。

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